działka

O wyborze działki napisano już pewnie niemało książek i tony artykułów. Ja chcę zebrać moje dobre i złe doświadczenia z działkami czyli jak to u mnie zabrać się od strony praktycznej do problemu.

Zakup działki jak każdy zacząłem od szukania na stronach ogłoszeniowych. Potem zgłosiłem się do biur nieruchomości. Moja podpowiedź dla każdego kto szuka nieruchomości, nieważne czy działki, domu lub mieszkania. Szukajcie w lokalnych biurach bo one mają najlepsze rozeznanie w terenie, często znają historię nieruchomości i zdecydowanie lepiej wam doradzą niż niejedna sieciówka. Moje doświadczenia z różnymi biurami są prawie tylko negatywne. Poczynając od tego ze dostałem kiedyś namiary na transakcje zupełne kogoś innego włącznie z cenami i danymi osobowymi poprzez zupełny brak rozeznania stanu nieruchomości.

Kupując ostatnią działkę jedno z biur reklamowało mi świetny teren z widokiem na dolinę rzeki, pod lasem na lekkim wzniesieniu z uzbrojeniem. Na pierwszy rzut oka i myśli - biorę to jest to! Jakież było moje rozczarowanie gdy zacząłem szukać w okolicy i w firmach dostarczających media. Otóż media były ale tylko na działkach przy samej drodze lokalnej, ale już w głębi terenu, który został 10 lat wcześniej podziałkowany nic z tego (poza prądem). Doprowadzenie mediów do działki w drugiej linii zabudowy miało wynieść ok 150 tys. zł bo konieczne było uwzględnienie wszystkich innych działek w głębi - absurd! Dodatkowo jak się poźniej okazało teren ten na przełomie XIX i XX wieku był miejscem gdzie chowano ludzi po zarazie, nawet kilkaset metrów dalej był mały cmentarzyk. Brrrrrr

Pierwsze kroki powinniście skierować do gminy gdzie uzyskacie informacje o warunkach zagospodarowania terenu i miejscowym planie, z których to dokumentów dowiecie się co, jak i gdzie możecie budować. Dopiero z taką wiedzą możecie zacząć szukać działki w interesującej was okolicy. Pytajcie ludzi w okolicy. Często na wsiach ludzie nie wystawiają działek w necie lub w biurach i wcale nie zależy im na sprzedaży ziemi, ale może ich przekonacie żeby właśnie wam sprzedali działeczkę. Możecie też zapytać w gminie czy nie mają czegoś na sprzedaż bo też się takie okazje zdarzają. Koniecznie przeczytajcie miejscowy plan zagospodarowania w gminie z którego dowiecie się między innymi czy możecie budować dom piętrowy, z płaskim czy spadzistym dachem o jakim kącie nachylenia, maksymalnej wysokości, a czasami też o kolorze ścian i dachów! Ten plan to dla was ograniczenie tego co chcecie wybudować więc nie zaniedbujcie tego.

Kolejną sprawą jest możliwość doprowadzenia mediów. Ważne aby sprawdzić czy w zapisach planu miejscowego nie ma informacji, że nie można np. wybudować sobie oczyszczalni biologicznej i trzeba się do kanalizy podłączyć, a koszt może być niemały. O ile z prądem zazwyczaj nie jest źle to już z gazem, wodą i kanalizą potrafi być naprawdę ciężko.

Sprawdźcie warunki gruntowe, popytajcie w okolicy czy nie ma na waszej upatrzonej nieruchomości na wiosnę wielkiego rozlewiska po którym kaczki pływają. Zastanówcie się nad lokalizacją domu na działce, możliwych wymiarach pamiętając że min. dla ściany z oknami to 4 metry, ale nie oszukujmy się, nie chcecie zaglądać w okna sąsiadom. Moim zdaniem min to 7-8 metrów od granicy przy ścianie z oknami.

No i bardzo ważne nie kupujcie projektu przed zakupem działki! Jednakże przemyślcie jaki dom chcecie postawić parterowy czy piętrowy. Podłużny czy w kwadracie. Z dachem spadzistym czy płaskim (informacji szukajcie w planie miejscowym).

Ostatnim elementem jest sprawdzenie księgi wieczystej nieruchomości. Waszą nieufność powinny wzbudzić przede wszystkim zapisy w dziale 3 i 4 czyli obciążenia wszelkie i ograniczenia. Czasami jest tak że ktoś ma prawo do drogi koniecznej lub nawet mieszkania czy też używania działki do śmierci. Hipoteki nie są straszne o ile w ramach zakupu będziecie mogli kontrolować spłatę wierzytelności z waszej płatności albo dostaniecie papier z banku o bezciężarowym wydzieleniu działki lub zwolnieniu hipoteki. Wszystko powinien sprawdzić notariusz i wam przedstawić przed zakupem ale lepiej sami sprawdźcie. Uważajcie też na nieruchomości, które kiedyś były przejęte przez Skarb Państwa jak konfiskata majątku poniemieckiego lub za długi. Dawni właściciele często starają się odzyskać utracone mienie.

Podsumowując dużo pytajcie rozglądajcie się i bądźcie nieufni.

Na koniec małe podsumowanie jak szukać działki.

Od czego zacząć szukanie:

• gmina - miejscowy plan zagospodarowania (często dostępny w internecie)
• gmina - tereny zalewowe
• gmina - wykopaliska archeologiczne (jak będziecie mieli wykopaliska na działce to będzie to kosztowne i uciążliwe)

Gdzie szukać działki:

• gmina
• mieszkańcy okolicznych domów
• lokalne biura nieruchomośći

Sprawdzenie stanu działki i mediów:

• droga prowadząca do działki - jaki jest status (publiczna czyli gminna czy prywatna i czy będziecie jej współwłaścicielami)
• media - woda, prąd, kanaliza, gaz - koszty doprowadzenia i warunki dostępności (za normalne uznaje się przyłącza w odległości do 50 m od działki, potem koszta rosną astronomicznie)
• orientacja działki - optymalna to wjazd od wschodu
• kształt działki i wymiary - minimum na sensowny dom to 25 m szerokości i kształt prostokąta, na działki o szerokości poniżej 20 m możecie z góry zapomnieć o 90% projektów gotowych
• warunki gruntowo - wodne - poziom wód gruntowych, rodzaj gleby (budowa na torfowisku lub skałach jest trudna)
• sąsiedztwo - linie energetyczne, zakłady, drogi, szkoły itp.
• plany na przyszłość - sprawdźcie czy w pobliżu nie ma przebiegać autostrada, linia kolejowa itp.

Dokumenty:

• odpis księgi wieczystej - jeżeli księga prowadzona jest elektronicznie odpis dostaniecie w każdym sądzie w kraju
• obciążenia - hipoteki bankowe i państwowe i innych podmiotów, ograniczenia na rzecz osób trzecich (drogi konieczne)
• własność drogi do nieruchomości

Życzę powodzenia w zakupie wymarzonej działki.