pozwolenie na budowę

Pozwolenie na budowę jak wielu sądzi jest procesem żmudnym, długotrwałym i kosztownym. Nie zgadzam się z tym zdaniem. Sam uzyskałem już 2 pozwolenia na moje własne domy i nie przeżywałem w związku z tym żadnej traumy, nie ciągnęło się to w nieskończoność, a wręcz przeciwnie poszło całkiem sprawnie.

Moim zdaniem uzyskanie pozwolenia na budowę jest uzależnione od jednej podstawowej rzeczy - dobrego rozeznania tematu i przygotowania się do tego. Nawet w skrajnie niekorzystnych warunkach (jak np. niekompetentni czy też niechętni urzędnicy nie powinno zająć to więcej niż 3 - 4 miesiące) i to bez specjalnego pośpiechu. W ten czas wliczam również zakup projektu, dostosowanie do warunków miejscowych i uprawomocnienie się pozwolenia.

Jak pisałem wcześniej w poście o dokumentacji działki możemy mieć do czynienia z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego MPZP lub też z okresem przejściowym czyli jego brakiem i dokumentem zwanym decyzja o warunkach zabudowy. Z powyższego artykułu wiecie, że MPZP precyzuje co, gdzie i jak można wybudować. Jeżeli więc macie MPZP wystarczy gdy zapoznacie się z warunkami jakie musi spełniać projekt i w zasadzie to tyle z zakresu wyboru projektu. Teraz do pracy przystępuje architekt i geodeta (jeżeli macie projekt indywidualny wówczas pracę wykonuje architekt projektujący Wasz dom).

Jeżeli nie ma MPZP i macie decyzję o warunkach zabudowy musicie podpatrzyć co też ma wasz najbliższy sąsiad przy tej samej ulicy. Jeżeli będzie to dom z dachem płaskim o wysokości 5 m pewnie nie będzie łatwo dostać pozwolenie na budowę budynku o dachy skośnym 45 stopni i wysokości 10 m bo tutaj stosuje się zasadę dobrego sąsiedztwa. Proponuję poszukać miejscowego architekta, który poruszając się na danym terenie będzie wiedział co też można na waszej działce wybudować. Wówczas tenże architekt pomoże wam określić parametry waszego domu i albo go wam zaprojektuje albo znajdziecie coś z katalogu.

Ważna sprawa jeżeli kupujecie projekt gotowy. Spotkacie się wówczas z pojęciem projekt architektoniczny i projekt budowlany. Są to dwie całkiem różne rzeczy. Projekt architektoniczny są to w istocie rysunki techniczne waszego domu. Projekt budowlany to projekt architektoniczny zaadaptowany do waszej działki na której będziecie budować. 

Gdy będzie już projekt musicie zaadaptować projekt do warunków miejscowych. Na czym to polega? Otóż na mapie geodezyjnej do celów projektowych (tą mapę pozyskuje dla was architekt lub geodeta) musi zostać wrysowany wasz dom wraz  z bramą wjazdową na posesję, miejscami parkingowymi ścieżkami pomiędzy domem a furtka, oraz śmietnikiem (min 2 metry od działki sąsiedniej). Dodatkowo w ramach adaptacji do warunków miejscowych określa się głębokość posadowienia fundamentów domu, które zależną są od głębokości przemarzania gruntów. Mapka poniżej określa właśnie podział Polski na strefy. Oczywiście przy fundamencie płytowym nie ma zastosowania ta mapka.


Kolejnym elementem jest  opis zmian w projekcie architektonicznym (zazwyczaj jakieś zmiany się trafią, ot chociażby okno lub drzwi). Ważnym elementem jest zgoda architekta wykonującego projekt na dokonanie zmian w oryginalnym projekcie oraz zakres dopuszczalnych zmian. Zazwyczaj kupując projekt architektoniczny gotowy budynku dostajecie taką zgodę od ręki, jeżeli chcecie wprowadzić dodatkowe zmiany musicie o to poprosić. Przy takim projekcie zapewne je dostaniecie.




Poniżej typowy zestaw zmian na jakie zgadza się projektant.

Zezwala się na następujące zmiany i odstępstwa od projektu architektoniczno-budowlanego w trakcie jego przystosowywania do lokalizacji

1. Zmianę obrysu zewnętrznego ścian zewnętrznych o 5 % pod warunkiem zachowania rozpiętości między osiami konstrukcyjnymi

2. Zmianę obrysu wewnętrznego ścian zewnętrznych pod warunkiem zachowania rozpiętości między osiami konstrukcyjnymi

3. Zmianę nachylenia połaci dachowych o 10% pod warunkiem zachowania zasady konstrukcyjnej więźby dachowej

4. Zmianę umiejscowienia, kształtu, ilości i wielkości otworów stolarki okiennej i drzwiowej pod warunkiem zachowania walorów estetycznych budynku i poprawności konstrukcji.

5. Zmianę rodzaju materiału i technologii wykonania ścian zewnętrznych i wewnętrznych, ścian fundamentowych pod warunkiem że materiał i technologia zamienna nie będzie różna od zastosowanych materiałów w projekcie pod względem wytrzymałości i termo izolacyjności

6. Zmianę rodzaju i technologii wykonania stropu między piętrowego pod warunkiem zachowania jego schematu statycznego rozpiętości oraz wytrzymałości

7. Zmianę materiałów wykończeniowych, instalacyjnych izolacyjnych pod warunkiem zapewnienia im tych podobnych parametrów, które wymagane są do spełnienia w budynkach mieszkalnych tego typu.

8. Dodatkowo pracownia wyraża zgodę na: -

- zmianę rodzaju pokrycia dachowego

- zmianę układu ścian wewnętrznych działowych

- zmianę funkcji pomieszczeń 

Tak naprawdę jeżeli mielibyście dokonywać jakichś znaczących zmian w konstrukcji budynku to lepiej jest wykonać projekt na zamówienie. Jeżeli dokonujecie zmian tylko okien, ścianek działowych lub drzwi wewnętrznych to bierzcie typówkę z katalogu.

Elementem projektu budowlanego jest też opis techniczny do planu zagospodarowania działki, który zazwyczaj składa się z następujących punktów:

• przedmiot opracowania
• warunki lokalizacji
• dane budynku - po zmianach
•  projektowanie zagospodarowanie działki
• wyposażenie w media
• bilans terenu

Do projektu należy załączyć opinie o możliwości przyłączenia budynku do mediów (prąd, woda, gaz, kanalizacja) lub też gdy nie ma jakiegoś przyłącza dostępnego w sensownej odległości dołączyć projekt i umiejscowienie szamba oraz studni. Jeżeli nie macie gazu możecie określić ogrzewanie budynku jako pompa ciepła lub kocioł na paliwa stałe. Na to nie potrzeba projektu. Możecie też, jeśli to dopuszczalne, wybudować przydomową oczyszczalnię ścieków. Na gaz wraz z butlą jak i inne przyłącza potrzebujecie osobnych pozwoleń i projektów, które możecie pozyskać w trakcie budowy budynku. 
Dodatkowo możecie zlecić (ale nie jest to obowiązkowe do pozwolenia) wykonanie badań gruntowo wodnych na działce. Jeżeli są zrobione rzetelnie (min 3 odwierty po ok 5 metrów) to mogą stanowić podstawę do wykonania projektu płyty fundamentowej i dolnego źródła pompy ciepła.

Mając w ręce ww dokumenty  oraz projekt architektoniczny, wniosek o pozwolenie na budowę i oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością (nie musicie mieć aktu notarialnego), występujecie do właściwego starostwa powiatowego - wydziału architektury o pozwolenie na budowę. Jeżeli nie będzie przeciwwskazań w terminie 30 dni otrzymacie pozwolenie, które po kolejnych 14 dniach się uprawomocni.


Jakie mogą być problemy związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę?

• jeżeli na działce macie drenaż, który wchodzi pod budynek musicie mieć zgodę na jego likwidację (jeżeli jest to końcowa nitka) lub przesunięcie
• jeżeli macie działkę przy drodze w której macie udział urząd może was poprosić o przedstawienie zgody wszystkich właścicieli nieruchomości do przejazdu
• zgoda tychże właścicieli na lokalizację planowanego zjazdu z działki
• miejsca postojowe na działce - zazwyczaj są wymagane 2 więc musicie przewidzieć na każdy samochód na działce min 3x5 metrów
• linia zabudowy - jeżeli przepisy czyli MPZP nie określają linii zabudowy to wyznacza ją pierwszy budynek na danej ulicy - musicie odsunąć dom od ulicy na min tyle metrów ile najbliższy budynek

i wiele innych. Aby uniknąć problemów z wspólną drogą proponuję dowiedzieć się od osoby, która sprzedaje wam działkę czy każdy z wcześniejszych kupujących ma stosowne zapisy w akcie notarialnym abyście nie musieli potem szukać kilkudziesięciu osób i uzyskiwać zgody. 

Na etapie projektu warto też dogadać się z sąsiadem co do lokalizacji śmietnika. Ustawowo musi być min 2 metry od sąsiedniej działki, ale jak wspólnie z sąsiadem zrobicie sobie śmietniki w narożniku i podpiszecie papier "każdy każdemu" wówczas możecie lokalizować śmietnik w narożu działki.

Kolejna ciekawostka dotyczy działki i związana jest z podatkiem od nieruchomości. Jeżeli wasza działka była gruntem rolnym IV lub V klasy możecie część nie zabudowaną wydzielić na potrzeby produkcji rolnej i zaoszczędzić sporo podatku w przyszłości. Koszt takiej pracy geodety to ok 500 zł i przy działce ok 1000 m2 zwraca się już po 2-3 latach użytkowania. Bo podatek możecie zmniejszyć o ok 200 zł rocznie.


Życzę powodzenia w uzyskiwaniu pozwolenia na budowę i miłych urzędników starostwa!